Las entidades Financieras (Bancos, Cajas de ahorro,etc.) tienen muchas formas de ganar dinero con sus activos, unas licitas y otras de dudosa legalidad.

Entre las prácticas de dudosa legalidad se encuentran la aplicación de cláusulas abusivas en los contratos de préstamos por las que obtienen grandes beneficios.

Estas prácticas de dudosa legalidad siempre las llevan a cabo sin que los usuarios se enteren y esa es su gran baza, juegan con el desconocimiento y la confianza de sus clientes.


En la mayoría de las escrituras de constitución de hipoteca existe una cláusula en la que especifica que el prestatario (usuario/cliente) autoriza la cesión del préstamo a terceros sin necesidad de que la entidad financiera le comunique nada al respecto.

El 16 de diciembre de 2009 el Tribunal Supremo declaró nula esta cláusula por abusiva, pero las entidades financieras han hecho caso omiso y siguen incorporando esta cláusulaen las escrituras de hipoteca. La razón es muy simple, si no se incorpora esta cláusula no se pueden ceder los derechos a terceros sin que se entere el cliente y se pierden los beneficios derivados de su aplicación. En el siguiente cuadro podemos ver la evolución de las hipotecas titulizadas según Asociación Hipotecaria Española AHE.

Abuso

Una titulación hipotecaria es simplemente la cesión o venta de un préstamo hipotecario a un tercero a cambio de una cantidad de dinero. Según el Banco de España: "con las titulizacioneslas entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital". Consultar el enlace Enlace al comunicado del Banco de España.

Su funcionamiento es el siguiente: los Bancos, Cajas, etc. hacen paquetes con las hipotecas y estos se venden a un fondo de inversión, que según su conveniencia los divide para posteriormente poder emitir títulos o bonos con los que negociaran con los inversores en el mercado financiero a nivel internacional.

Según el Banco de España: "De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración". Enlace al comunicado del Banco de España.

Por lo que se entiende que si usted tiene una hipoteca titulizada, el Banco, Caja, etc. con la que la suscribió ya no es suacreedor porque ha vendido la hipoteca a un tercero y ya la ha cobrado. La deuda sigue existiendo y se tiene que pagar, pero el problema es saber a quién pagarle la hipoteca ya que las hipotecas no se han vendido individualmente, sino en paquetes que posteriormente se han dividido en bonos o títulos, que a su vez han sido adquiridos por multitud de inversores.

Los Bancos, Cajas, etc. constan como titulares de las hipotecas en el Registro de la Propiedad y si el deudor hipotecario desconoce la existencia de la titulación de su hipoteca ante el impago de varios recibos del préstamo, el Banco iniciara el procedimiento de ejecución hipotecaria como si fuese el legítimo propietario de la hipoteca cuando realmente no lo es.ElColegio de Abogados BCN se ha pronunciado al respecto y en el siguiente Enlace pueden ver el comunicado.

Si ha existido titulación de lahipoteca no es el banco quien tiene la potestad para iniciar el procedimiento ejecutivoya que no es el acreedor y en consecuencia propietario de la deuda generada. Existen Juzgados que están archivando los procedimientos por falta de legitimación de la entidad financiera ejecutante.

Para cualquier familia su casa es su Castillo, su Reino y su perdida supone uno de los peores acontecimientos a afrontar, sobre todo para los cabeza de familia. Los desahucios provocan desequilibrios personales y familiares tremendos y lo peor de todo es que muchos de ellos se podrían evitar ya sea por la existencia de titulación hipotecaria o por la aplicación de cláusulas abusivas.

Tras varios recibos impagados la entidad financiera inicia el procedimiento ejecutivo resolviendo unilateralmente el contrato y reclamando la totalidad del préstamo, todo esto por un retraso de varios recibos. Si analizamos los sobre costes soportados por el prestatario desde que firmó la escritura de hipoteca derivados de la aplicación de cláusulas abusivas (interés variable con mínimo fijado o suelo, redondeo al alza, calculo intereses 360 días año comercial, intereses de demora, gastos de formalización, comisiones, seguros, etc.) veremos que en la mayoría de los casos en el momento de la reclamación de la deuda, generada por impago de los recibos de la hipoteca no existía deuda alguna, ya que el Banco había cobrado de más esos importes y lo que es peor es que quien debía dinero era el Banco al prestatario y no al revés.