El proceso de investigación para descubrir si una hipoteca ha sido titulizada es muy complicado, debido a que la información relativa está muy bien custodiada y existen muchos intereses creados sobre ella ya que puede crear graves perjuicios a las entidades financieras.

Tanto si es usted abogado, como si es particular, puede realizar el proceso de investigación, pero tenga en cuenta que este trabajo exige muchas horas de dedicación y puede durar semanas, o incluso meses si no se está especializado. Las probabilidades de conseguir la información y documentación necesaria son muy bajas en estos casos.


Si desea investigar por su cuenta si su hipoteca ha sido titulizada, lo primero que debe de comprobar es si en el Registro de la Propiedad existe alguna anotación sobre su número de finca registral que indique que su hipoteca ha sido titulizada. En la mayoría de los casos no existe anotación alguna al respecto, ya que la entidad financiera con la que suscribió su hipoteca no tiene ningún interés en que se conozca que la hipoteca ha sido titulizada.

El siguiente paso, es solicitar de manera fehaciente a la entidad financiera (Banco, Caja, etc.) con la que suscribió su hipoteca que le informe si su hipoteca ha sido titulizada. La mayoría de las veces no contestan ya que según escritura no tienen ninguna obligación de informarle ya que usted renuncio a ese derecho en la escritura de hipoteca, es improbable que usted consiga un comunicado de su entidad diciéndole que su hipoteca ha sido titulizada, además tampoco puede, ni debe fiarse de este comunicado si el resultado es negativo.

Si la entidad financiera se niega a darle la información o no le contesta tras muchos meses de espera, que es lo más probable, puede usted solicitar a través del juzgado que la requieran para que muestre los Registros Especiales Contables. Esmuy probable que la entidad financiera se niegue a aportar la documentación requerida alegando su renuncia a este derecho en la escritura de hipoteca.

Como último recurso usted puede buscar la información en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) pero es un trabajo muy laborioso, complicado y difícil si no se está especializado, ya que NO existe un especial interés en que ésta información esté al alcance de los posibles afectados o de sus abogados. En el siguiente Enlace pueden ver comunicado de la CNMV en respuesta al aluvión de solicitudes de información sobre Hipotecas Titulizadas y en el siguiente Enlace la respuesta del Banco de España ante la consulta al respecto de la respuesta de la CNMV realizada por el Abogado Don Oscar Luis Viera.

El proceso de investigación para saber si una hipoteca ha sido titulizada es muy complejo y exige muchos días de dedicación, el trabajo es arduo y tedioso, aun estando especializado.

El proceso lo iniciamos investigando para descubrir a la posible sociedad gestora de fondos hipotecarios que ha podido gestionar, promocionar y comercializar el posible fondo en el que se encuentra la hipoteca de nuestro cliente.

Una vez sabemos quién es la sociedad gestora, procedemos a investigar todos los fondos que ha gestionado en fecha posterior a la firma de la escritura de la hipoteca de nuestro cliente.

Tras descubrir la denominación de los fondos en los que puede estar la hipoteca de nuestro cliente procedemos a investigar la localización de toda la documentación relativa a los fondos seleccionados y una vez conseguida a realizar un examen minucioso de toda la documentación para ver si la hipoteca de nuestro cliente está incorporada en alguno de los fondos seleccionados.

Para finalizar si el resultado de la investigación es satisfactorio y localizamos la hipoteca en uno de los fondos procedemos a preparar toda la documentación (escritura constitución del fondo, folleto de promoción del fondo, etc.) para entregársela a nuestro cliente.

Todo este trabajo de investigación se tiene que realizar de forma manual y no se puede informatizar mediante programación para simplificar y reducir los tiempos de trabajo debido a que existe un grave problema de base; la mayoría de los documentos no están correctamente digitalizados provocando que muchos de ellos sean prácticamente ilegibles en cuanto a toda la numeración y codificación se refiere.Ver ejemplo de página digitalizada.

Ejemplo1 Ejemplo2

Si creáramos un programa informático para la revisión y localización de la hipoteca de interés, el buscador se saltaría todas las escrituras que no están bien digitalizadas ya que no podría leer la codificación y nos daría como resultado que no existe hipoteca titulizada, cuando realmente no es seguro de que sea cierto ya que en la búsqueda ha descartado por ilegibles muchas escrituras de constitución de fondos. La única forma eficaz de realizar la investigación es la manual y solo podemos utilizar como herramientas el PC, la lupa y mucha paciencia.

Cabe destacar que las escrituras de constitución de un fondo hipotecario tienen entre 700 y 1.200 páginas entre las que se especifica que entidades financieras (Bancos, Cajas, etc.) aportan paquetes de hipotecas al fondo y cuales son cada una de las hipotecas aportadas por cada entidad. Como comprenderán el trabajo para revisar una escritura es tremendo sobre todo cuando no podemos leer claramente los datos de las hipotecas aportadas ya que hacen muy difícil su localización.